Hypotheken

Hypotheekvormen

Als u een hypotheek afsluit, heeft u de keuze uit verschillende soorten hypotheekvormen. Elke hypotheekvorm kent zijn eigen voordelen. Zo mag u bij hypotheken die sinds 2013 zijn afgesloten de rente alleen nog maar aftrekken als deze annuïtair of lineair afgelost wordt. Meer uitleg, tips en voor- en nadelen over de verschillende soorten hypotheekvormen leest u in het onderstaande.

Annuïteitenhypotheek

Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek moet u bij een hypotheek, die in 2013 of later is afgesloten, direct beginnen met aflossen. Dit houdt in dat u een lineaire of annuïteitenhypotheek moet afsluiten. Door deze maatregel van het kabinet heeft de annuïteitenhypotheek flink aan populariteit gewonnen. Maar wat is een annuïteitenhypotheek eigenlijk en wat zijn de voor- en nadelen ervan?

Wat is annuïteitenhypotheek?

Het woord ‘annuïteit’ staat voor ‘vast bedrag’. Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u dus elke maand een vast bedrag. u bruto maandlasten blijven tijdens de looptijd hetzelfde. Het vaste bedrag bestaat voor een deel uit hypotheekrente en voor een deel uit aflossing.

De opbouw van het vaste bedrag wijzigt echter gedurende de looptijd. In het begin bestaat het grootste gedeelte uit rente en lost u relatief weinig af. Naarmate de looptijd vordert, neemt het aflossingsbedrag toe en betaalt u een lager bedrag aan rente. Dat komt doordat de hypotheekverstrekker de rente berekent over de openstaande hypotheekschuld, die na verloop van tijd steeds verder daalt.

Omdat u steeds minder rente betaalt, neemt het fiscale voordeel tijdens de looptijd af. In het begin van de looptijd profiteer u namelijk van veel hypotheekrenteaftrek, later kun je steeds minder aftrekken. De netto maandlasten zijn in het begin dus het laagst.

Annuïteiten hypotheek - Aflossing

Eén van de voordelen van een annuïteitenhypotheek is dat u de volledige hypotheekschuld aan het einde van de looptijd (binnen 30 jaar) hebt afgelost. Aan het begin van de looptijd gaat de aflossing echter nog niet zo snel, omdat u dan vooral rente betaalt. Doorgaans geldt dat, wanneer u niet extra aflost, u op de helft van de looptijd ongeveer één derde van de hypotheekschuld heeft afgelost. De helft van de totale hypotheekschuld is ongeveer op tweederde van de looptijd afgelost. De andere helft lost u dus op het laatst in één derde van de looptijd af. Om de werking van een annuïteitenhypotheek te verduidelijken vindt u hieronder een voorbeeld.

Stel: u heeft een hypotheek van 250.000 euro, met een looptijd van 30 jaar. De hypotheekrente bedraagt 6 procent. Elke maand betaalt u dus 0,5 procent rente. Het vaste bedrag dat u maandelijks betaalt bedraagt 1.400 euro.

De verdeling ziet er de eerste maand dan als volgt uit:

Rente: 0,5 procent x 250.000 = 1.250

Aflossing: 1.400 – 1.250 = 150 euro

In de tweede maand is de verdeling:

Rente: 0,5 procent x (250.000 – 150) = 1249,25

Aflossing: 1.400 – 1249,25 = 150,75 euro

Voordelen annuïteitenhypotheek

u profiteert van hypotheekrenteaftrek.
-De hypotheekschuld is aan het einde van de looptijd afgelost.
-De bruto lasten zijn elke maand gelijk.
-De hypotheek kent een vaste einddatum.

Annuïteitenhypotheek - Nadelen

Uw nettolasten nemen toe omdat u steeds minder profiteert van hypotheekrenteaftrek.
Aan het begin van de looptijd lost u nauwelijks af.
U betaalt relatief veel rente, waardoor het een dure hypotheekvorm is.

Lineaire hypotheek

Een lineaire hypotheek is een hypotheekvorm waarbij uw maandelijkse lasten na verloop van tijd dalen. Dat komt omdat de hypotheeklasten van een lineaire hypotheek bestaan uit een vast deel aflossing en een deel rente. Het aflossingsgedeelte blijft de gehele looptijd hetzelfde. De rente die u betaalt, neemt echter elke maand af, omdat de hypotheekschuld ook elke maand daalt. Hierdoor heeft u aan het begin van de looptijd dus relatief hoge hypotheeklasten en aan het eind van de looptijd zijn uw lasten relatief laag.

Wat is een lineaire hypotheek?

Een lineaire hypotheek is dus een hypotheek waarbij u elke maand minder betaalt. Bovendien kent de lineaire hypotheek een vaste einddatum en lost u tijdens de looptijd de hypotheekschuld af, zodat u niet met een restschuld blijft zitten. De lineaire hypotheek is samen met de annuïteitenhypotheek de enige hypotheekvorm die nog in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek. Omdat de rente die u betaalt elk jaar afneemt, wordt ook uw fiscale voordeel elk jaar kleiner.

Doorgaans is een lineaire hypotheek vooral interessant voor mensen die snel van hun hypotheekschuld af willen. Doordat de hypotheeklasten in het begin het hoogst zijn, is deze hypotheek vooral geschikt voor mensen die nu een relatief hoog salaris hebben en daar in de toekomst minder zeker van zijn. u kunt bijvoorbeeld denken aan mensen die vervroegd met pensioen willen of later parttime willen gaan werken.

Lineaire hypotheek uitleg - Voordelen en nadelen


Voordelen lineaire hypotheek:
-Uw hypotheeklasten worden elke maand lager. Mocht de rente tijdens de looptijd stijgen, dan heeft u daar minder last van omdat u steeds minder rente betaalt.
-U betaalt de hypotheekschuld af en blijft niet met een restschuld zitten. u bouwt dus eigenlijk een kapitaal op.
-De totale rentelasten liggen lager dan bijvoorbeeld bij een annuïteitenhypotheek. u kunt gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek.

Nadelen lineaire hypotheek:
-Uw hypotheeklasten liggen in het begin relatief hoog. Hierdoor kan het voor starters minder aantrekkelijk zijn om een lineaire hypotheek af te sluiten, omdat zij op een punt in hun carrière zijn waarin het inkomen juist relatief laag is.
-Doordat u elk jaar minder hypotheekrente betaalt, neemt ook het fiscale voordeel jaarlijks af.
-Omdat de maandlasten in het begin relatief hoog zijn, ligt de maximale hypotheek in veel gevallen een stuk lager dan bij andere hypotheekvormen.
-Doordat u de hypotheekschuld aflost, is de kans groot dat u met de bijleenregeling te maken krijgt. Dit houdt kort gezegd in dat u bij verkoop van uw woning de overwaarde moet gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning.

AFLOSSINGSVRIJE HYPOTHEEK

Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarbij u tijdens de looptijd niets aflost op uw hypotheekschuld. Uw maandlasten bestaan alleen uit hypotheekrente, waardoor de lasten lager liggen dan bij andere hypotheekvormen. In dit artikel leest u alle kenmerken, regels en voor- en nadelen van een aflossingsvrije hypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek


Met een aflossingsvrije hypotheek betaalt u tijdens de looptijd dus alleen hypotheekrente. U bouwt geen kapitaal op om uw hypotheek af te lossen, waardoor u dezelfde hypotheekschuld houdt. Deze kunt u aan het einde van de looptijd bijvoorbeeld aflossen met spaargeld of met de opbrengst uit de verkoop van uw huis.

Tip! Wilt u de (kans op een) restschuld verkleinen? Los dan tijdens de looptijd af. Bij de meeste hypotheekverstrekkers kunt u jaarlijks 10 procent van uw hypotheek boetevrij aflossen. Bijkomend voordeel hiervan is dat de maandlasten afnemen, omdat u over een lager bedrag hypotheekrente betaalt.

Aflossingsvrije hypotheek nog mogelijk?

U kunt nu nog steeds een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Belangrijk daarbij om te weten is dat aflossingsvrije hypotheken die op of na 1 januari 2013 zijn afgesloten echter niet in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek. Sinds 2013 mogen hypotheekeigenaren namelijk alleen nog maar de rente aftrekken wanneer ze hun hypotheekschuld lineair of annuïtair aflossen. Voor aflossingsvrije hypotheken die voor 2013 zijn afgesloten, verandert er niets.

Tip! Wilt u uw bestaande aflossingsvrije hypotheek oversluiten? Dan behoudt u het recht op hypotheekrenteaftrek, op voorwaarde dat u de hypotheek voor 2013 hebt afgesloten. 
Let op: Voor het verhogen van een bestaande aflossingsvrije hypotheek komt u alleen in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek wanneer dit verhoogde deel annuïtair of lineair wordt afgelost.

Voorwaarden aflossingsvrije hypotheek


Met een aflossingsvrije hypotheek is het niet mogelijk om uw totale woningwaarde te financieren. Tot 1 augustus 2011 bedroeg de maximale aflossingsvrije hypotheek 75 procent van de executiewaarde van de woning. Sinds augustus 2011 mag u echter nog maar 50 procent van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij financieren. Hoeveel de marktwaarde van de woning precies is, bepaalt de hypotheekverstrekker via een taxateur. Het overige gedeelte van de hypotheek kunt u financieren met een vorm waarmee u wel aflost.

Daarnaast heeft u de mogelijkheid om een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. Mocht u tijdens de looptijd komen te overlijden, dan blijven uw nabestaanden niet met een restschuld zitten. Deze verzekering zorgt er echter wel voor dat de kosten van uw hypotheek hoger liggen. Afhankelijk van de hoogte van uw hypotheek en de waarde van uw woning bent u in sommige gevallen zelfs verplicht om een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. Dit verschilt echter per hypotheekverstrekker.

Aflossingsvrije hypotheek - Voordelen
-Lage maandlasten tijdens looptijd omdat u alleen rente betaalt.
-Constante maandlasten bij vaste hypotheekrente.
-Eenvoudig te combineren met andere hypotheekvormen.
-Maximaal benutten van hypotheekrenteaftrek.

Aflossingsvrije hypotheek - Nadelen
-Geen vermogensopbouw, waardoor de kans op restschuld toeneemt.
-Voor hypotheken die op of na 1 januari 2013 zijn afgesloten: geen hypotheekrenteaftrek.
-Maximale aflossingsvrij hypotheek is slechts maximaal 50 procent van de marktwaarde van de woning.
-Overlijdensrisicoverzekering is vaak verplicht.

Overbruggingshypotheek

Wanneer u een nieuwe woning koopt, nog voordat u uw oude woning hebt verkocht, kan er een probleem in de financiering ontstaan. Zeker wanneer u de overwaarde van uw oude huis wilt gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning. In dat geval kunt u een overbruggingshypotheek, ook wel overbruggingskrediet, afsluiten.

Wat is een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke hypotheek die u helpt om een bepaalde periode te overbruggen. Wilt u bijvoorbeeld de winst uit de verkoop van uw oude woning gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning, maar verkoopt u de oude woning later dan dat u de nieuwe woning koopt? Dan is de overwaarde pas beschikbaar op het moment van verkopen.

In dat geval kunt u een overbruggingshypotheek afsluiten die het ontstane tekort compenseert. De maximale hoogte van een overbruggingshypotheek is gelijk aan de verwachte verkoopwaarde van de oude woning, verminderd met de hypotheekschuld die hier op rust. Op het moment dat u de oude woning verkocht heeft en de overwaarde vrijkomt, lost u de overbruggingshypotheek af.

Overbruggingshypotheek - Afsluiten

Een overbruggingshypotheek kunt u alleen maar afsluiten bij de hypotheekverstrekker waar u ook de hypotheek voor de nieuwe woning wilt afsluiten. De looptijd van een overbruggingshypotheek verschilt per aanbieder, maar bedraagt maximaal 2 jaar. Heeft u na deze twee jaar de oude woning nog niet verkocht, dan kunt u de overbruggingshypotheek wellicht verlengen. Indien dit niet mogelijk is, of wanneer de opbrengst van de oude woning lager is dan verwacht, blijft u met een restschuld zitten.

Let op: Omdat iedere situatie anders is, zijn er vaak ook grote verschillen tussen overbruggingshypotheken. Het is daarom verstandig om voor uw persoonlijke situatie contact op te nemen met de verstrekker van uw nieuwe hypotheek, zodat u precies weet wat de mogelijkheden zijn.

Kosten overbruggingshypotheek

De kosten van een overbruggingshypotheek bestaan grotendeels uit rente. U lost namelijk tussentijds niets af. Dat kan ook niet, want u heeft uw geld nog in de oude woning zitten. Daarom lost u de overbruggingshypotheek in één keer af wanneer u de woning heeft verkocht.

De rente van overbruggingshypotheken ligt doorgaans lager dan de rente van andere hypotheken. Bovendien kunt u gebruik maken van hypotheekrente aftrek. Hierbij geldt als voorwaarde dat de overbruggingshypotheek is afgesloten voor de hoofdwoning. Tevens betaalt u nog enkele bijkomende kosten, zoals notaris- en afsluitkosten.

Spaarhypotheek

Een spaarhypotheek is een hypotheekvorm waarbij u tijdens de looptijd een kapitaal bij elkaar spaart dat u aan het einde van de looptijd gebruikt om de gehele hypotheekschuld af te lossen. In dit artikel vindt u uitleg over de kenmerken en (fiscale) voor- en nadelen van een spaarhypotheek.

Wat is een spaarhypotheek?

De hypotheeklasten van een spaarhypotheek bestaan enerzijds uit premie en anderzijds uit rente. Een klein deel van de maandelijkse premie wordt gebruikt voor een overlijdensrisicoverzekering. Deze is bij de meeste hypotheekverstrekkers namelijk verplicht. Het overige deel gebruikt u om een bedrag bij elkaar te sparen dat gelijk is aan de hypotheekschuld, zodat u deze kunt aflossen. Uw hypotheekverstrekker berekent het maandelijks spaarbedrag ook zo dat het spaarsaldo aan het einde van de looptijd voldoende is om de hypotheekschuld mee af te lossen.

De hypotheekrente die u elke maand betaalt, is gelijk aan de spaarrente die u ontvangt over het bedrag dat u reeds bij elkaar gespaard heeft. Hierdoor blijven uw maandlasten redelijk constant, ook al krijgt u te maken met renteschommelingen. Stijgt de hypotheekrente, dan nemen uw rentelasten toe. Maar als de hypotheekrente stijgt, neemt ook de spaarrente toe, waardoor u minder premie hoeft te betalen. Per saldo heeft dit dus nauwelijks invloed op uw maandlasten.

Spaarhypotheek, voor wie interessant?

Nu de spaarhypotheek niet meer in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek, is deze niet meer interessant voor mensen die een nieuwe spaarhypotheek voor hun hoofdwoning willen afsluiten. Komt u echter niet meer in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek, bijvoorbeeld omdat u de hypotheek voor een tweede woning wilt afsluiten, dan is een spaarhypotheek wellicht wel een interessante optie. Omdat de lasten van een spaarhypotheek redelijk constant zijn en een spaarhypotheek een gegarandeerd rendement bevat, is het vooral interessant voor mensen die zekerheid belangrijk vinden.

Hoe werkt een spaarhypotheek? – Voordelen 
-Relatief stabiele maandlasten.
-De zekerheid dat u de hypotheek op de einddatum kunt aflossen.
-Voor hypotheken die voor 2013 zijn afgesloten: renteaftrek is tijdens de volledige looptijd maximaal, omdat u tijdens de looptijd niets aflost.
-Over het gespaarde tegoed betaalt u geen vermogensrendementsheffing.

Spaarhypotheek - Nadelen
-Nieuwe spaarhypotheken komen niet meer in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.
-De hypotheek en spaarverzekering worden vaak bij dezelfde bank of hypotheekverstrekker afgesloten: hierdoor is een spaarhypotheek inflexibel, tussentijds overstappen is vaak moeilijk en prijzig.
-Voor spaarhypotheken geldt vaak een opslag op de rente, wat vooral in het begin (als het opgebouwde saldo nog laag is) nadelig is.
-Een spaarhypotheek kun je niet bij alle hypotheekverstrekkers afsluiten.
-U bent vaak verplicht om ook een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten.

Levenhypotheek

Een levenhypotheek is een combinatie van een kapitaalverzekering en een aflossingsvrije hypotheek. Bij een levenhypotheek betaalt u namelijk maandelijks premie, die gedeeltelijk in kapitaalverzekering verdwijnt. Met dit opgebouwde tegoed lost u aan het einde van de looptijd (een deel van) de hypotheek af. Gedurende de looptijd lost u dus, net als bij een aflossingsvrije hypotheek, niet af op de hypotheekschuld.

Hierin schuilt meteen een groot nadeel van de levenhypotheek. Hypotheken die sinds januari 2013 zijn afgesloten, profiteren namelijk alleen nog maar van hypotheekrenteaftrek wanneer u de hypotheek van het begin af aan aflost. Dit is het geval bij een lineaire hypotheek en een annuïteitenhypotheek. Daarom wordt een levenhypotheek tegenwoordig steeds minder afgesloten.

Wat is een levenhypotheek?

Het maandelijkse bedrag dat u aan de hypotheekverstrekker betaalt, wordt betaalt uit verschillende onderdelen. Allereerst betaalt u natuurlijk hypotheekrente. Daarnaast betaalt u een premie die doorgaans bestaat uit een spaar- en beleggingsdeel en een risicodeel.

Het spaar- en beleggingsgedeelte zorgt ervoor dat u tijdens de looptijd kapitaal opbouwt om aan het einde van de looptijd (een deel van) de hypotheek af te lossen. Het spaargedeelte van de levenhypotheek zorgt voor een gegarandeerd rendement. Het minimumrendement bedraagt doorgaans zo’n 60 procent van de totale hypotheeksom. Het beleggingsdeel zorgt ervoor dat u óf de hypotheek volledig kunt aflossen óf dat u blijft zitten met een restschuld.

Het risicodeel van de premie die u maandelijks betaalt is bestemd voor de overlijdensrisicoverzekering. Hoe meer er via het spaar- en/of beleggingsdeel is opgebouwd, hoe minder er verzekerd hoeft te worden. Dit wil dus zeggen dat naarmate de hypotheek langer loopt, u steeds minder risicokapitaal hoeft te verzekeren. Het aandeel van het risicodeel neemt dus tijdens de looptijd af, waardoor er een groter bedrag vrijkomt waarmee u kunt sparen en/of beleggen.

Levenshypotheek – Voor wie geschikt?


Levenhypotheek – Voordelen 
-Maandlasten blijven tijdens de looptijd gelijk.
-Gegarandeerd eindkapitaal dat door positieve beleggingsresultaten mogelijk hoger uitvalt dan verwacht.
-Het opgebouwde vermogen behoort niet tot het eigen vermogen in box 3, waardoor u hier geen vermogensrendementsheffing over betaalt.

Levenhypotheek - Nadelen
-Levenhypotheken die na 2012 zijn afgesloten, profiteren niet meer van hypotheekrenteaftrek.
-Tegenvallende beleggingsresultaten kunnen ervoor zorgen dat u niet de volledige hypotheekschuld kunt aflossen, waardoor u met een restschuld blijft zitten.
-Relatief hoge administratiekosten.

Rentevastperiode bij een hypotheek

Wanneer u een hypotheek afsluit is de hypotheekrente van grote invloed op uw keuze. De rente bepaalt namelijk voor een groot deel u woonlasten voor de komende jaren. Het is dan ook belangrijk dat u een goed gevoel hebt bij de hypotheek en de rentevorm die u kiest. Let dus niet alleen op de hoogte van de rente, maar ook op voorwaarden zoals de rentevaste periode. Maar hoe kies u nu de meest ideale rentevaste periode voor uw hypotheek?

Rentevaste periode

De looptijd van de rentevaste periode is van grote invloed op de hypotheekrente. In het algemeen geldt dat de rente stijgt, naarmate de rentevaste periode langer is. U kunt dus stellen dat het financieel verstandiger is om voor een zo kort mogelijke rentevaste periode te kiezen. Maar is dat wel zo? Want wat als de rente tussentijds stijgt? Dan betaalt u na de rentevaste periode ineens een stuk meer!

Rentevaste periode – Wat is verstandig?

Het is verstandig voor een korte rentevaste periode te kiezen:
-Wanneer verwacht wordt dat de rente gelijk blijft of verder zal dalen.
-Wanneer u ten opzichte van je inkomen een relatief laag bedrag leent.
-Wanneer u verwacht in de toekomst meer te gaan verdienen.

Een lange rentevaste periode is verstandiger:
-Wanneer verwacht wordt dat de rente zal stijgen.
-Wanneer u ten opzichte van je inkomen een relatief hoog bedrag leent en je de hypotheek net kunt betalen.
-Wanneer u weet dat je in de toekomst er qua inkomen op achteruit kunt gaan.
-Wanneer u vaste lasten gaan stijgen door bijvoorbeeld gezinsuitbreiding.

De afweging die u maakt tussen een korte of lange rentevaste periode heeft dus vooral te maken met het risico dat u wil lopen. Bij een korte rentevaste periode profiteer u in eerste instantie van een lagere hypotheekrente, maar met het risico dat u naderhand bij rentestijging een stuk meer gaat betalen. Bij een lange rentevaste periode betaalt u weliswaar iets meer rente, u weet wel precies waar u aan toe bent en zult niet voor vervelende verrassingen komen te staan.